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O locador pode exigir mais de uma garantia no contrato de aluguel?
As garantias locatícias desempenham um papel importante ao conferir maior segurança ao contrato de aluguel. No entanto, essa proteção deve respeitar os limites estabelecidos pela lei.
Priscila Tostes
8/4/20263 min read
Ao alugar um imóvel, é comum que o locador exija alguma garantia para assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino. Entre as modalidades mais conhecidas estão a fiança, a caução e o seguro-fiança.
Mas uma dúvida frequente é: o locador pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de aluguel? E a resposta é não, a Lei do Inquilinato, lei 8.245/1991, estabelece regras específicas sobre o tema e proíbe a cumulação de garantias na mesma locação.
O que são as garantias no contrato de locação?
As garantias locatícias existem para oferecer maior segurança ao locador caso o inquilino deixe de cumprir as obrigações assumidas no contrato. Isso significa que, se houver inadimplência dos aluguéis, falta de pagamento dos encargos da locação ou até mesmo danos ao imóvel, o proprietário contará com uma garantia para buscar a satisfação desses prejuízos. Em outras palavras, trata-se de um mecanismo que reduz os riscos naturais de qualquer contrato de locação.
Quais garantias são permitidas pela Lei do Inquilinato?
O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê quatro modalidades de garantia que podem ser utilizadas nos contratos de locação, quais sejam: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cada uma possui características próprias e pode ser mais adequada a determinadas situações, cabendo às partes escolher a modalidade que melhor atenda aos seus interesses
A caução normalmente consiste no depósito de um valor em dinheiro, que poderá ser utilizado para quitar débitos do contrato, desde que observados os limites previstos em lei. Já a fiança é prestada por uma terceira pessoa, chamada fiador, que assume a responsabilidade de pagar a dívida caso o locatário não cumpra suas obrigações.
O seguro-fiança locatícia funciona como um seguro contratado junto a uma seguradora, que garante ao locador o recebimento dos valores devidos em caso de inadimplência do inquilino. Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade menos comum, na qual o locatário oferece como garantia as quotas de um fundo de investimento de sua titularidade.
Independentemente da modalidade escolhida, a Lei do Inquilinato permite apenas uma garantia por contrato de locação, como veremos no tópico a seguir.
O locador pode exigir mais de uma garantia?
Não, conforme determina o parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação. Isso significa que o locador não pode, por exemplo, exigir simultaneamente um fiador e uma caução, ou uma caução e um seguro-fiança.
A intenção da Lei do Inquilinato é estabelecer um equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário. Embora seja legítimo que o proprietário busque uma garantia para proteger seu patrimônio, a legislação entende que uma única modalidade é suficiente para essa finalidade. Permitir a cumulação de garantias significaria impor ao locatário uma proteção excessiva em favor do locador, tornando a contratação mais onerosa do que o necessário.
O que acontece se o contrato exigir duas garantias?
Caso o contrato preveja mais de uma modalidade de garantia, essa exigência contraria a Lei do Inquilinato. Além da nulidade da cláusula que impõe a cumulação de garantias, a própria lei prevê consequências para essa conduta.
O artigo 43, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 considera contravenção penal exigir, por ocasião da celebração do contrato, mais de uma modalidade de garantia em uma mesma locação. Por isso, tanto locadores quanto locatários devem estar atentos às regras legais antes da assinatura do contrato.
Vale lembrar que a escolha da garantia é resultado da negociação entre as partes. Em muitos casos, o locador possui preferência por determinada modalidade, enquanto o locatário busca aquela que melhor se adapta à sua realidade financeira. Independentemente da escolha, é fundamental que o contrato respeite os limites estabelecidos pela Lei do Inquilinato.
Conclusão
As garantias locatícias desempenham um papel importante ao conferir maior segurança ao contrato de aluguel. No entanto, essa proteção deve respeitar os limites estabelecidos pela lei.
Assim, embora o locador possa exigir uma garantia para resguardar seus direitos, não é permitido exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato. Conhecer essa regra ajuda a evitar cláusulas ilegais e contribui para uma relação locatícia mais equilibrada e segura.