Airbnb em condomínio residencial: o condomínio pode proibir a locação por temporada?

É cada vez mais comum encontrar imóveis anunciados em plataformas digitais para estadias de curta duração. Para o proprietário, pode ser uma forma de obter renda com um apartamento que está vazio. Para quem procura hospedagem, pode ser uma alternativa aos hotéis.

Mas e quando o imóvel está localizado em um condomínio residencial? O proprietário pode anunciá-lo no Airbnb livremente ou o condomínio pode impedir esse tipo de utilização? A questão foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.121.055/MG, julgado sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

O proprietário pode usar o imóvel pelo Airbnb?

O direito de propriedade garante ao proprietário a possibilidade de usar, gozar e dispor de seu imóvel. Isso, porém, não significa que a unidade possa ser utilizada de qualquer maneira quando estiver inserida em um condomínio. No condomínio edilício, existem regras destinadas a organizar a convivência entre os moradores. Entre elas está a própria convenção condominial, que deve ser observada pelos condôminos.

O Código Civil estabelece, no art. 1.336, IV, que é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação. Assim, se o condomínio possui destinação residencial, as unidades também devem ser utilizadas de maneira compatível com essa finalidade. Por isso, a discussão não pode ser resumida à pergunta "o Airbnb é permitido?". É preciso analisar como o imóvel está sendo utilizado.

O que o STJ decidiu sobre o Airbnb?

No REsp 2.121.055/MG, a proprietária de um apartamento pretendia disponibilizá-lo para estadias de curta duração por meio do Airbnb e de plataformas semelhantes. A convenção do condomínio não mencionava expressamente o Airbnb.

Ela estabelecia, entretanto, que as unidades deveriam ter utilização estritamente residencial e vedava usos como repúblicas, pensões, hotéis e outras utilizações que não fossem residenciais.

O STJ entendeu que a situação analisada envolvia o que chamou de "contratos atípicos de curta estadia". Essa denominação é importante porque, segundo o Tribunal, essas contratações não são necessariamente contratos de locação residencial por temporada nem contratos de hospedagem hoteleira.

Além disso, o simples fato de o imóvel ser anunciado em uma plataforma digital não determina sua natureza jurídica. O mesmo tipo de contrato poderia, por exemplo, ser divulgado por uma imobiliária ou por outros meios.

Quando a utilização do imóvel deixa de ser residencial?

Segundo o entendimento adotado no julgamento, a análise deve considerar as características concretas da utilização do imóvel. A simples disponibilização do apartamento por uma plataforma digital não descaracteriza, por si só, sua finalidade residencial. O problema aparece quando existe exploração econômica reiterada ou profissionalização da atividade, de maneira que o uso do imóvel passe a se aproximar de uma atividade comercial.

Entre os elementos que podem ser considerados estão a frequência e a habitualidade das estadias, a quantidade reduzida de diárias, a oferta de diversos cômodos para pessoas diferentes e a prestação de serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge. Portanto, não é o nome da plataforma utilizada que determina se a atividade é compatível com a destinação residencial. É a forma como o imóvel é efetivamente explorado.

O condomínio pode proibir o Airbnb?

No caso analisado pelo STJ, sim. A proprietária pretendia disponibilizar o apartamento com frequência e por períodos curtos. O Tribunal considerou que essa forma de exploração econômica descaracterizava a destinação residencial prevista para o condomínio.

Nessa situação, seria necessária a aprovação da mudança de destinação por dois terços dos condôminos. Isso porque o art. 1.351 do Código Civil, após a alteração promovida pela Lei 14.405/2022, estabelece esse quórum para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Então todo Airbnb é proibido em condomínio residencial?

Não. Esse é justamente um dos cuidados mais importantes ao interpretar a decisão. O STJ deixou claro que a utilização de uma plataforma digital, por si só, não transforma um imóvel residencial em imóvel comercial. É possível, inclusive, que um condômino utilize uma plataforma digital para ofertar seu imóvel em uma locação residencial, desde que sejam observados os requisitos correspondentes.

A questão está na maneira como a unidade é utilizada e se essa utilização continua compatível com a finalidade residencial do condomínio. Por isso, antes de anunciar um imóvel para estadias de curta duração, é importante verificar a convenção condominial, as regras aplicáveis ao edifício e, principalmente, a forma concreta como a atividade será desenvolvida.

Conclusão

O proprietário de um apartamento em condomínio residencial não pode presumir que o direito de propriedade lhe permite utilizar a unidade de qualquer maneira. A convivência condominial impõe limites relacionados, entre outros aspectos, à destinação do imóvel e ao sossego e à segurança dos demais moradores.

Por outro lado, também não é correto afirmar que todo anúncio de imóvel no Airbnb é automaticamente proibido em condomínios residenciais. De acordo com o entendimento firmado no REsp 2.121.055/MG, é preciso analisar a utilização concreta do imóvel.

Quando a disponibilização para estadias curtas ocorre de forma reiterada, com exploração econômica ou profissionalização capaz de descaracterizar a finalidade residencial, a mudança de destinação depende da aprovação de dois terços dos condôminos. Em outras palavras: não é o Airbnb que define a irregularidade, mas a forma como o imóvel é utilizado.

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